La circolare 2/E dell'Agenzia delle Entrate chiarisce le norme definite nella Legge di Stabilità sugli imbullonati: vengono esclusi dalla stima del valore catastale gli elementi funzionali allo specifico processo produttivo come i moduli e gli inverter fotovoltaici.

Con la rideterminazione della rendita si hanno notevoli risparmi su IMU e TASI.

A decorrere dal 1º gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del “suolo” e delle “costruzioni”, nonché degli “elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità”, nei limiti dell’ordinario apprezzamento.

Con la Circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, l’Agenzia delle Entrate ha individuato 4 categorie in cui distinguere l’unità immobiliare urbana da accatastarsi ed ha introdotto una sostanziale novità per quanto riguarda l’assimilazione alla “costruzione” dei pannelli costituenti la centrale fotovoltaica.

La Circolare chiarisce la possibilità di procedere tramite uno specifico modello DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) che produce in visura catastale, all’esito della variazione, la seguente annotazione: “Rideterminazione della rendita ai sensi dell’art. 1, comma 22, L. n. 208/2015”.

Si dovrà procedere con la rideterminazione della rendita catastale tramite una nuova perizia di stima che innanzitutto dovrà tener conto del “valore di costruzione” come valore di ricostruzione dell’impianto secondo quanto espresso dalla Circolare e con riferimento alla Legge di Stabilità, ovvero considerando solo suolo, costruzioni limitatamente alle cabine elettriche, elementi di infissione e fissaggio, ed escludendo gli altri, cioè pannelli fotovoltaici, inverter ed altri componenti impiantistiche, di varia natura, funzionali allo specifico processo produttivo.

Si dovrà correttamente applicare il metodo del “cost approach”, ovvero correggere il valore così ottenuto di un coefficiente di riduzione funzionale ai criteri di “deprezzamento” del bene, con corretta applicazione della Circolare Ag. Territorio n. 6 del 30/12/2012.

Viste le numerose variabili considerate non sarà possibile indicare un valore di output (rendita catastale rideterminata ) valida omnibus ; solo una perizia di stima puntuale sul singolo impianto potrà renderla in maniera corretta.

Un esempio pratico

  • Potenza nominale impianto a terra: 1 MW
  • Anno di costruzione e accatastamento: inizio 2011
  • Rendita catastale attuale dell’impianto (rilevabile da visura): 30.000 euro
  • Aliquota IMU comunale 0,92%
  • Aliquota TASI comunale 0,08%

Da tale “rendita catastale attuale” discende che l’impianto versa attualmente, ogni anno, circa 18.800 euro di IMU (rendita catastale x 1,05 coefficiente di rivalutazione x 0,65 moltiplicatore x aliquota comunale IMU) e circa 1.630 euro di TASI (stesso calcolo ma x aliquota comunale TASI), dunque poco meno di 20.500 euro annui.

Dopo la revisione, ed ipotizzando, che la perizia di stima (tradottasi in un DOCFA comunicato all’Agenzia) abbia accertato un valore finale ritenersi assolutamente indicativo di rendita catastale dell’impianto pari a 5.000 euro (tale valore, deve ai fini di una simulazione e può essere verificato nello specifico solo tramite perizia di stima), abbiamo come risultato un importo annuo pari a circa 3.140 euro di IMU (rendita catastale x 1,05 coeff di rivalutazione x 0,65 moltiplicatore x aliquota comunale IMU) e circa 270 euro di TASI (stesso calcolo ma x aliquota comunale TASI). E quindi poco più di 3.400 euro annui contro i precedenti 20.500.

Ipoteticamente si passerebbe da 20.500 euro l'anno di IMU e TASI a 3.400 euro l'anno, differenza e conseguente risparmio economico enorme proiettandolo per il restanti anni di vita dell’impianto.

Di seguito si riporta un elenco della documentazione necessaria per l’espletamento della rideterminazione della rendita catastale Procedura Docfa 4.00.03

  • Dati Catastali;
  • Visura Catastale;
  • Estratto di Mappa;
  • Elaborato Planimetrico;
  • Docfa Precedente;
  • Eventuale DWG Planimetrico impianto;
  • Planimetria Catastale (scaricabile dal Sister con delega del proprietario);
  • Allegato 2 della documentazione inviata al GSE ai fini della richiesta della tariffa incentivante;
  • Contratto di leasing o scheda cespite da cui si evince l’effettivo costo dell’impianto;
  • Fatture relative al cespite in oggetto con scorporazione di eventuale diritto di superficie;